央行重磅新政出爐 未來你的房貸會減少嗎？

作者｜嚴躍進（易居研究院智庫中心研究總監）

1、政策背景：利率雙軌制改革

此次央行針對房貸專門發布政策，實際上和利率雙軌制的改革有關。這幾年從社會主義市場經濟發展的角度看，一直強調利率的形成也需要市場化。通俗來說，中國銀行、中國建設銀行等應該是可以自己來決定貸款的利率。但是在實際操作中，各家銀行不敢隨意決定貸款利率，太高了可能會失去客戶，太低了可能會被認為是搶優質客戶，結果最后都默認為以央行基準利率為標準，在這個基準利率上可能會有所調整，但基本上各大銀行的貸款利率最終是大差不差的，或者說高度一致。

2、LPR的含義

而利率市場化改革其實并沒有停止。此次政策中提到了LPR，翻譯過來是指貸款基礎利率。這個利率的發布實際上在過去已經形成，即1年期的貸款利率。這個利率不是央行決定的，是類似10來家商業銀行根據實際情況決定的，但最終是由央行統一發布的。不過一年期的貸款利率某種程度上就是零售業的貸款，或者說是短期貸款。最簡單的就是某個學生要買個手機，12個月分期付，這個時候貸款利率是會基于這個1年期的LPR來決定的。

而此次央行改革，實際上是要形成5年期的貸款基礎利率LPR，這個利率不是央行形成的，而是各家商業銀行根據具體貸款情況形成的。這樣這個基礎利率是有隨時波動和調整的可能。當然最終還是由央行發布的。而這個利率的形成，對于中長期的貸款是有指導意義的，而房貸一般少則10年，多則帶30年，所以是適用這個利率的。

3、房貸是否會增加

所以此次央行的政策，本質上不是說要調高或調低利率，而是說未來購房者去辦理房貸的時候，原先是按照央行發布的基準利率來決定按揭貸款的利率和利息的，但現在其瞄準的是5年期LPR這個新的基礎利率。這個利率是包括中農工建等銀行以及其他銀行內部形成的，更帶有商業屬性，也是隨時可以調整的。而央行的基準利率是不會輕易調整的，因為一調整容易被認為是加息或降息了，至少現在全球降息下中國人民銀行并沒有出臺降息政策。

所以從這個角度看，未來房貸的計算方面，或呈現因人而異、因額度而異、因市場而異的現象。對于購房者比較關心的一個問題，即買了一套房后，其貸款利率是否會上調的問題，首先應該看到，這個五年期的LPR利率是有時候會上調，有時候會下調，所以本身也使得最終購房者辦理的房貸利率也會上調或下調。其次客觀來說，從近期的房地產貸款政策看，以收緊為導向，那么這可以理解為基于“LPR基礎利率+基點”后形成的利率是會有所上調的，即過去是根據“央行基準利率+基點”來計算利率的，而現在是“LPR基礎利率+基點”，政策中也說了，根據因城施策的原則，相關銀行應該主動調整這個基點，且不能低于央行的規定。但如果后續銀行資金比較寬裕，類似LPR基礎利率也有下調的可能，那么最終算出來的房貸利率也有可能是下調的。