融資全面收緊 狠抓回款準備“過冬”

自2008年以來，中國開發商似乎從未像當下這樣重視現金流。

在宏觀流動性相對寬松的大環境下，今年房地產調控發力點轉向融資端。從23號文出臺、房地產信托收緊，到境外發債受限，再到銀行專項檢查，房地產融資不斷從嚴加碼，銀行信貸、信托、境內外融資渠道全面收緊。

通過銷售回籠資金，減少拿地甚至暫停拿地，保持自有資金池“活水”可用夠用，成為開發商當下最重要的事。

8月14日，國家統計局公布的房地產開發投資和銷售情況顯示，7月單月，房企到位資金14834億元，同比增加5.8%，增速與6月幾乎持平。

21世紀經濟報道記者拆解資金來源發現，在國內貸款、自籌資金同比降幅明顯情況下，仍然支撐房地產開發到位資金提升的重要因素是——銷售回款大幅提升。

進入8月，富力、合景泰富等多家房企公開表態，強調加快銷售回款，凸顯儲備現金過冬之緊迫。

多位券商人士預計，下半年房地產融資會繼續從緊，土地市場或將降溫，經營性現金流將是房企存亡的命門所在。

自2008年以來，中國開發商似乎從未像當下這樣重視現金流。-宋文輝攝

資金吃緊

國家統計局數據顯示，1-7月，房企到位資金99800億元，增速較1-6月放緩0.2%。

7月單月來看，房企到位資金的增速，相較于6月僅微升0.1%。

中信建投證券數據顯示，7月房企融資總額1159億元，同比增加96%，環比大幅提升91%。但因借新還舊需求增加，融資主要由于房企迎償債潮，開發到位資金寥寥。

其中，國內開發貸款環比下降6.0%，個人按揭貸款環比下跌0.1%。

相比前幾個月，個貸降速明顯。7月以來，多地上調房貸利率，降低放款速度。據融360報告，7月全國首套房貸款平均利率為5.44%，相當于基準利率1.11倍。

以深圳為例，7月，在深圳地區26家銀行分（支）行房貸利率中，首套房主流貸款利率為基準上浮5%，二套房主流貸款利率為基準上浮10%。

此外，受融資渠道全面收緊、監管升級影響，房企自籌資金出現明顯下滑，成為唯一同比、環比均下調的指標，分別下降7.4%、13.8%。

上半年火熱的房地產信托降溫顯著。用益信托網數據顯示，7月房地產信托成立數量462個，募集資金762億元，環比下滑30%。

中信建投證券分析師江宇輝指出，今后銀保監會將對信托公司的警示提醒指導作為一項常態化工作，房地產信托政策收緊會在下半年數據上得到更加明顯的體現，預計未來增速會持續下滑。

在到位資金中，唯一一項增速上升的是定金及預收款，同比增加12.8%、增速環比上漲11.6%。

光大證券分析師何緬南認為，7月房企資金來源中國內貸款、自籌資金單月同比已明顯降速；由于銷售反彈回款走強，整體到位資金單月同比仍略有提升，但預計后續銷售回款較難維持當前水平，行業資金面壓力將逐步抬升。

融資渠道全面收緊之勢凸顯，資金承壓帶動土地市場大幅降溫。

國家統計局數據顯示，7月，全國土地購置面積、土地成交價款單月同比分別較6月下降22.5%、15.8%。百城土地成交溢價率全線下降，其中一線、二線、三線分別環比下滑19.3%、5.2%、7.8%。

易居房地產研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，整體融資環境進一步收緊，勢必會導致房企資金上產生新的壓力，房企在拿地、項目開發的進程中會遇到新的難題，進而導致資金鏈的惡性循環。

第一太平戴維斯分析師謝芳媛預計，二手土地市場將出現更多機會。一些開發商迫于資金周轉壓力，開始尋求股權合作或直接轉讓所持地塊。土地價格或存在下降空間，手握資金的開發商和投資者不妨耐心觀望、伺機而動，以更低成本拿地。

現金為王

早在2014年，萬科就強調“沒有回款的銷售不是真正的銷售”，將回款和回款率的重要性提升到首位，今年，房企普遍開始強調這一指標。

對保利發展來說，盡管面臨相對較小的融資壓力，但年中報數據顯示，2019年上半年，保利通過銷售共回籠資金2168億元，回籠率較去年同期上升8個百分點至86%，進一步增強了抗風險能力。

在8月13日旭輝控股年中業績會上，其95%的回款率也格外引人注目。財報顯示，2019年上半年，旭輝控股回款率同比上漲8個百分點至95%。

對此，旭輝控股總裁林峰表示，地產企業的造血能力比融資能力更重要，為此，集團內部設立了專門的回款小組，各地KPI考核也是看回款，不只看銷售。

除此之外，陽光城也是對回款和現金較為看重的房企之一。財報顯示，2019年上半年，陽光城銷售回款725億元，平均回款率80.5%，較2018年末有所提升。

華泰證券研報統計數據顯示，2019年8-12月，地產債總計到期量達2106億元，其中8-10月地產債單月到期金額較大，每月總額分別為469億元、502億元、559億元，下半年房企將進入償債高峰期。

而對于部分還債壓力較大，資金鏈較為緊張的房企來說，“促銷售、抓回款”將是這部分房企下半年最明智的做法。

凈負債率連年攀升的富力地產率先作出表示。

富力地產一則內部文件指出，下半年原則上暫停拿地，如遇優質土地等特殊情況，項目單獨呈報集團董事長審批；且下半年的重點工作圍繞“促銷售、抓回款”開展，在確保銷量的基礎上追求項目收益最大化。

此外，為緩解融資壓力的新城控股也在加速回款。7月22日，新城控股首次對外明確將出售40個項目，并于7月24日，新城控股的10個項目公司與交易對方簽訂了相關股權及債權轉讓協議，交易對價約為41.5億元。

方正證券指出，目前針對房地產行業的融資渠道不斷收緊的狀況，房企對內生性現金流的重視度均有所提高，開發商更注重銷售資金回籠，并在拿地和現金流之間做好平衡。

華泰證券研報指出，自有資金是企業償債的基礎保障，提高內生性造血能力，加快銷售回款是債務滾動的關鍵，特別是對于融資能力較差的房企。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，注重回款表明部分房企對資金要求比較高，在當前的資金壓力、庫存壓力和政策壓力三重壓力下，房企必須轉變銷售策略，以資金回款率為導向，通過降價促銷、以價換量的銷售和定價策略，以應對下半年融資渠道收緊帶來的資金壓力。

陽光城執行副總裁吳建斌表示，在現階段，房企要渡過當前的難關，必須把握“現金為王”的觀點，主要可以從兩個方面優化現金流：一是不買地，退出尚未確權的土地；二是控制已開工的工程進度。