“換錨”LPR后，個人住房貸款利率肯定不下降

在LPR報價機制公布一周后，房貸利率新政終于落地，為新發放的個人住房貸款利率劃定“下限”。

8月25日，中國人民銀行發布公告稱，自2019年10月8日起，新發放商業性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率為定價基準加點形成。加點數值應符合全國和當地住房信貸政策要求，體現貸款風險狀況，合同期限內固定不變。

定價基準轉換后，全國范圍內新發放首套個人住房貸款利率不得低于相應期限LPR（按8月20日5年期以上LPR為4.85%）；二套個人住房貸款利率不得低于相應期限LPR加60個基點（按8月20日5年期以上LPR計算為5.45%），與當前我國個人住房貸款實際最低利率水平基本相當。

“明確房貸利率下限，體現了貨幣政策的結構性特征，能更有效地引導信貸資源流向實體領域?！敝袊y行國際金融研究所研究員范若瀅表示，一方面，我國民營、小微企業融資難融資貴問題依然嚴峻，未來仍需要切實降低實體企業貸款利率水平；另一方面，高房價導致我國經濟杠桿率高企、金融體系脆弱性增加，需要避免房貸利率下降引發資金再次流向樓市。

融360大數據研究院分析師李萬賦認為，央行根據LPR新基準進行的房貸利率調整指向性非常明顯，堅決貫徹落實“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，保持個人住房貸款利率水平基本穩定。從短期的實際利率水平來看，它僅會對極少數最優質的客戶產生輕微影響，對絕大部分購房人來說，影響不大。

房貸利率如何走

從新發布的房貸政策來看，人民銀行強調不得突破利率下限，明確加點水平，這意味著新LPR機制下的房貸利率不會出現明顯下降。

“有一點是肯定的，房貸的利率不下降?！敝袊嗣胥y行副行長劉國強上周就曾明確強調，新的LPR形成機制并不會使房貸利率下降。

劉國強表示，要堅決貫徹落實7月30日中央政治局會議的要求，堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，落實房地產長效管理機制，不將房地產作為短期刺激經濟的手段，確保差別化住房信貸政策有效實施，保持個人住房貸款利率基本穩定。

實際上，LPR改革報價機制主要是為了降低企業部門的融資成本，但對于居民部門來講意義不大。2019年以來，為遏制部分一、二線城市房價上漲壓力，房地產調控政策持續加碼。監管層從銀行、信托、債券等多個方面收緊房地產融資，嚴厲查處各種將資金通過挪用、轉道等方式流入房地產行業的違法違規行為。

第一財經記者了解到，此前按照顯性或者隱性規定，一般首套房貸利率不低于基準利率的9折，二套房一般不低于基準利率的1.1倍，由此計算出來的數值分別為4.41%和5.39%。

對比前后利率發現，首套房貸最低利率將由4.41%上升到4.85%，二套房貸最低利率貸將由5.39%上升為5.45%。這意味著，如果10月8日房貸新政實施后，LPR維持目前水平，那么最優質的新發放房貸借款客戶的購房成本將有所上升。

值得注意的是，在近期房地產調控趨嚴的背景下，部分城市的房貸利率甚至已經出現了小幅上升。

在融360大數據研究院監測的35個城市中，上海和深圳房貸利率水平環比有所下降，北京和廣州則與上月持平；二線城市中，多數城市紛紛上調房貸利率，蘇州、杭州、寧波、大連、長沙近期多次上調，且部分銀行額度緊張，甚至暫停受理房貸業務。

范若瀅認為，短期來看，本次房貸利率調整對市場的影響程度不大。一是本次房貸利率的調整針對的是新發放的貸款，并未影響存量貸款；二是調整后的房貸利率與之前模式下的房貸利率基本相當。有利于保持房地產金融政策的連續性和穩定性，維護房地產市場的平穩健康運行。

兼顧因城施策

房地產調控既堅持“房住不炒”基本立場，也兼顧“因城施策”的靈活性。今年以來，不同城市房地產調控的差異化日趨明顯，部分地區曾出現住房貸款利率低于基準利率的情況。

以上海為例，融360大數據研究院監測的數據顯示，上海地區監測的30家銀行分支機構中，7家銀行在7月下調了首套房貸款利率，3家銀行有所上調。調整后，執行基準利率95折（即4.655%）的銀行數量增加至17家，有的銀行甚至可以做9折（4.41%）。

央行公告表示，人民銀行省一級分支機構應按照“因城施策”原則，指導各省級市場利率定價自律機制，在國家統一的信貸政策基礎上，根據當地房地產市場形勢變化，確定轄區內首套和二套商業性個人住房貸款利率加點下限。

這意味著，房地產新政對于不同城市的實際影響會有所不同。央行稱，銀行業金融機構應根據各省級市場利率定價自律機制確定的加點下限，結合本機構經營情況、客戶風險狀況和信貸條件等因素，明確商業性個人住房貸款利率定價規則，合理確定每筆貸款的具體加點數值。

從7月信貸數據來看，企業中長期貸款正在轉好。這意味著，在監管引導下，銀行正加速調整信貸結構，減少房地產行業占用的信貸資源，貸款結構不斷優化。

范若瀅表示，未來房地產調控仍將大概率收緊。房地產金融政策需要“量”“價”綜合施策：從“價”的方面，避免房貸利率下行推高房價進一步上漲，擠占制造業等實體領域信貸資源；從“量”的方面，綜合商業銀行、信托等非銀金融機構數據，全口徑監測房地產資金流向。當然，在國際形勢日益復雜嚴峻、國內經濟下行壓力加大背景下，“穩增長”仍是工作重點，需要把握房地產調控的力度和節奏。

李萬賦表示，后期如果LPR利率下調，根據央行的這一規定，首套、二套房貸的最低利率自然也會隨之下調，但需注意的是，這僅指最低利率，實際發放的利率還會受調控政策、銀行信貸資源的影響，預計執行利率短期內很難出現顯著的、普遍性下降。